实用的财务小知识——房屋贷款

现今贷款购买房屋已经成为了常态，对于购房者来说，从准备购买房屋的那一刻起最关注的除了房子本身，就是房屋贷款了。大多数购房者对于银行的房屋贷款产品及还款方式知之甚少。今天给大家整理一下房屋贷款的一些小知识。

一、等额本金与等额本息还款方式

1、等额本金还款

等额本金还款方式最大的特点是每月的还款额不同，呈现逐月递减的状态，它是将贷款本金按还款的总月数均分，再加上上一期剩余本金的利息，这样就形成了月还款额，所以等额本金法第一个月的还款金额最多，然后逐月减少，越还越少。在等额本金还款方式中，我们每月归还的本金额始终不变，利息随剩余本金的减少而减少，因而每月还款金额逐渐减少。

2、等额本息还款

等额本息还款方式最重要的一个特点是每月的还款金额相同，即每月归还金额中本金所占比例逐月递增，利息所占比例逐月递减，月还款数额不变。在等额本息还款方式中，银行一般先收剩余本金利息，后收本金，所以利息在月供款中的比例会随本金的减少而降低，本金在月供款中的比例因而升高，但月供总额保持不变。

3、这两个还款方式的区别：

（1）每月还款金额不同：等额本金每月还款金额是递减的，用等额本金的方式还款每月会固定偿还金额相同的本金，而利息的支付金额则随着月份的推移往后递减。等额本息则是每月偿还相同的金额，早期偿还金额中利息的占比大。

（2）产生的利息不同：等额本金还款的总利息要少于等额本息的还款总利息。比如贷款100万元，借款期限为1年，贷款年利率为4.35%。等额本金还款的总利息为23562.50元，等额本息的还款总利息为23718.80元。

（3）适宜人群不同：等额本金适合早期收入较高，后期收入降低的人群。例如：人到中年，四、五十岁的中年人，很快就要退休了，如果退休的话，工资收入下降。如果用等额本金还款方式，后期收入下降对于正常的生活水平影响也不会太大。等额本息适合每月有固定收入的人群。有利于规划还款，没有太大经济压力。

（4）优劣点不同：等额本金的优势在于可以节约更多的利息，有利于提前还款，劣势在于前期还款压力大。等额本息的优势在于还款每月还款压力较小，劣势在于需要支付更多的利息以及不利于提前还款。

二、浮动利率与固定利率

一般现在房贷都默认为浮动利率，但是其实还有固定利率的还款方式。固定利率住房贷款就是在贷款合同签订时就设定好固定的利率，在贷款合同期内，不论市场利率如何变动，借款人都按照固定的利率支付利息，不需要承担利率浮动引起的税率变动风险。

固定利率的优点：利率固定，如果未来利率增加，房贷利率也不会增加。双方可以准确计算成本与收益也十分方便。

固定利率的缺点：会承担后期利率下调的风险，后期如利率下调，贷款的成本就随之增加了。

适合人群：收入较固定，或者对加息预期有较好判断的购房者。

三、房屋贷款的期限长短

很多购房者往往会有类似“早还早踏实”、“无贷一身轻”这样的想法。但是贷款年限的长短会影响总的利息支出和资金运转过程，需要谨慎考虑。

选择期限长的贷款的优点：

1、较长期限的贷款可以给我们获得更大限度的购买能力。期限越长，每月还款的金额也就越低，我们每月可以灵活使用的资金也就越多。

2、一旦发生财务危机时，购房者有更多的弹性去应对。如果后期购房者出现收入降低等突发情况，每月较少的还款金额也会使购房者可以更好的去应对。

3、后期购房者随着收入上升、压力降低，也可以灵活选择提前还贷，降低利息支出。

缺点：单纯从节省利息角度来讲，贷款期限越长肯定利息费用越高。有经济实力又希望最大程度减少利息支出的购房者还是可以选择期限短的贷款。

四、不是提前还贷就能省钱

1、等额本金还款期已过1/3的购房者。由于等额本金是将贷款额总额平分成本金，根据所剩本金计算还款利息。也就是说，这种还款方式越到后期，所剩的本金越少，因此所产生的利息也越少。在这种情况下，当还款期超过1/3时，借款人已还了将近一半的利息，后期所还的更多是本金，利息高低对还款额影响不大。

2、等额本息还款已到中期的购房者。等额本息还款把按揭贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到每个月中。其中每月贷款利息按月初剩余贷款本金计算并逐月结清。也就是说，每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。到了还款中期，已经偿还了大部分的利息，因此提前还贷意义也不大。

3、公积金贷款贷款的购房者不必急于还款。因为公积金贷款利率较低，等于是一项福利，不管做何种理财收益都大大超过贷款利率。

4、手上还有其他更好的理财或投资项目的购房者，如果收益率明显高于贷款利率也较为稳定，那也没有必要选择提前还贷。

小提示：

1、由于等额本息还贷前几年利息占比较大，如果已经打算后期要提前还贷的购房者建议采用等额本金还款方式。

2、如果是部分提前还贷，剩下的贷款购房者应选择缩短贷款期限，而不是减少每月还款额。因为只有选择缩短贷款期限才可以有效减少利息的支出。

以上就是关于房屋贷款的一些财务小知识，购买房屋是我们的一件大事，也是一笔不小的支出，我们还是需要根据自己的具体情况为自己精打细算，在有限的条件下争取最大的权益！